鲁迅存书室的数字会客厅里，全息投影技术正还原着1933年的场景，而一街之隔的“丰字型”工地上，推土机与吊车已准备就绪。

“现在的四川北路，早就不是当年的样子了。”

这话听了很多遍吧？这个曾经与南京路、淮海路并称“上海三大商业街” 的黄金地段，如今走在街上，一些老上海人总会摇着头这样说。

那些辉煌一时的第七百货、西湖饭店、福海商厦，如今只能留在记忆里。

但如果你以为四川北路的故事就这样结束了，那你可能错过了2025年上海城市更新中最重磅的一盘棋。在中央支持的首批城市更新示范项目名单上，四川北路“丰字型”区域更新项目赫然在列。

01 昨日辉煌

说起四川北路，老上海人的眼睛里会有光。这可不是一条普通的路，而是上海开埠以来最早建成的商业街之一。

它曾是虹口的扛把子，海派文化的重要发祥地，当年商业体量占全上海约20%。

这地位，可比现在的徐家汇还高一个档次。那个年代，逛四川北路是种时尚，是种身份象征。

可惜时代变了。随着北外滩开发成为虹口的新门面，规划了480米、380米和320米高的“三件套”地标，四川北路仿佛一夜之间成了“昨日黄花”。

02 今日困局

走在今天的四川北路上，你会看到一种矛盾的美。一面是山阴路历史文化风貌区的石库门建筑，被精心修缮后重现海派风貌。

另一面是空置的商铺、人流稀少的商场。那些曾经辉煌的商业综合体，如今面临着巨大的运营挑战。

问题出在哪里？首先是商业模式的断层。四川北路传统沿街店铺式商业未能顺利转型为现代化综合体，老店纷纷关闭，新店难以立足。

其次是区域竞争白热化。东部有瑞虹天地，西部有苏河湾万象天地和大悦城，这些新兴商业体不断分流着原本属于四川北路的人气。

03 明日蓝图

转机出现在2024年底。当四川北路 “丰字型”区域更新项目成功入选上海市城市更新项目库时，一场彻底的变革已经开始。

这个“丰字型”区域以四川北路为纵轴，虬江路、衡水路、武进路为横轴，总面积约37公顷。项目核心目标是打造文化特色鲜明、文旅商体展高度融合的中心城区活力空间。

最让人兴奋的是，这个项目不是简单“穿衣戴帽”，而是系统性地进行空间结构优化、功能完善和文脉延续。

04 四大工程

四川北路街道正在推进的四大工程，构成了这次更新的骨架。

城市更新工程中，“丰字型”区域更新是核心抓手。区域内拥有约45万平方米的楼宇载体，包括滨港商业中心等。

文化赋能工程让历史真正“活”起来。“鲁迅存书室数字会客厅”利用全息投影、互动触屏等技术，还原鲁迅1933年在此藏书6000册的场景。

“鲁迅先生的15分钟生活圈”项目曾获得2024年度“15分钟社区生活圈”优秀案例评选的卓越创新奖。

产业升级工程方面，四川北路街道成立了“四川北路楼宇商圈党建联盟”，为企业提供涵盖人才、法律、金融等15大类服务项目。

治理创新工程探索“多格合一”党建引领网格治理模式，有效破解老城厢复杂的治理需求。

05 项目进展

2025年，四川北路的城市更新已经进入快车道。

虬江路176街坊更新项目将建设一栋26层塔楼和裙房。德邻公寓更新项目将这个始建于20世纪30年代的上海最早白领公寓之一，变身为集创意办公、展览展示、会议论坛和高品质商业为一体的文化新地标。

滨港商业中心二期即将试营业，建筑面积约20万平方米。MFG专业写字楼运营服务商入驻滨港项目仅两个月，入驻率已达60%，吸引的企业以金融、科技类为主。

06 板块PK

当我们将四川北路与周边板块对比时，会发现一些有趣的差异。

与北外滩相比，四川北路的文化底蕴更深厚，历史建筑更集中，但商务能级和现代化程度不及前者。

与杨浦东外滩相比，四川北路作为纯商业区改造空间被认为有限，商办交投不如综合功能区活跃。

但四川北路拥有一个不可复制的优势：完整的历史街区肌理和深厚的文化积淀。这里每一块砖瓦都藏着故事，每一栋建筑都有来头。

07 未来潜力

四川北路的转型，瞄准的是 “新文艺，让青年回归” 的主题。

在今潮8弄北广场，海派文化与商业休闲空间已经实现了有机融合。乍浦路风貌影视街更是在2025年上海国际电影节期间，因电影《酱园弄·悬案》取景地而成为现象级文旅IP。

这一系列动作的目标很明确：打造“白天观展、夜晚看戏、全天消费”的文旅生态链。当文化成为最大的流量入口时，四川北路的价值将得到重估。

08 投资视角

从投资角度看四川北路，需要建立新的评估框架。

这里不适合追求短期暴涨的投机者，而是适合看好文化价值和长期城市更新的投资者。四川北路的改造是渐进式的，是尊重历史的，这与大拆大建的模式截然不同。

商业地产方面，随着MFG等专业运营商入驻和滨港商业中心二期开业，办公空间质量和入驻企业能级有望提升。

文化旅游投资方面，“鲁迅小道”、“多伦路文化名人街”等成熟IP与数字技术的结合，正创造出全新的体验消费场景。

住宅市场则需要特别注意。区域内以历史保护建筑和老旧小区为主，新增住宅供应极其有限。这也意味着，能够享受这一区域文化氛围和生活便利的住宅资源将更加稀缺。

2025年7月，“丰字型”区域更新项目启动实施，计划年底前全面竣工并接受国家住建部验收。站在虹口区规划的公示栏前，最新的控制性详细规划正在向公众征求意见。

四川北路街道宣讲团成员瞿俊说：“这里的每一块砖瓦都藏着故事，我们的使命就是让历史说话，让文化赋能。”

不远处，一群年轻人正在“鲁迅先生的15分钟生活圈”里体验Citywalk，他们的笑声与工地的机械声交织在一起，构成了这条百年老街最生动的新生乐章。